Региональный коттеджный рынок недвижимости  Мы решили выяснить, как обстоят дела на региональном коттеджном рынке, и попытаться на примере разных поселков в разных регионах страны выявить их характерные особенности. А заодно и понять – может ли заинтересовать местного частного инвестора загородный дом, например, под Самарой. Загородный рынок, возникает, как правило, вблизи благополучных городов и говорит о том, что жители данного региона уже «могут себе позволить накладные карманы». Вот мы и взяли «на пробу» несколько прилично живущих областей.

Выступая на Коттедж-Форуме, проходившем  в выставочном центре на Фрунзенской набережной, руководитель Комитета Загородной Недвижимости РГР Валерий Лукинов заявил, что в целом по России, за исключением Московской и Ленинградской областей, коттеджное строительство находится в зачаточном состоянии, а инфраструктура коттеджных поселков в регионах оставляет желать лучшего. По мнению эксперта, многие россияне воспринимают коттедж как большую дачу, и функции второго дома он в провинции зачастую не выполняет.
Однако в «продвинутых» регионах наметились и иные настроения – жители города присматриваются к житью на природе и меняют квартиру на дом со всеми удобствами, благо этому способствуют расстояния и цены.
Общие черты
Первая «региональная» особенность, которая, пожалуй, сразу бросается в глаза – сосредоточенность поселков вблизи областного центра. Подмосковные поселки, напомним, давно уже перешагнули 50-километровую отметку и пошли дальше. В российских областях все гораздо компактнее.
В Самарской области довольно много поселков, и по оценкам некоторых экспертов здесь даже происходит «бум» коттеджного строительства. И хотя тут тоже можно найти значительно удаленные объекты, основная масса все-таки тяготеет к центру. Причем, так сложилось исторически – еще недавно коттеджи строили в черте города, а затем застройка начала «расползаться». Наиболее известные из новых строящихся - поселок «Славный», расположенный в известном районе АГЛОС (Агро-Гидро-Лесо-Опытная Станция) находится всего в восьми километрах от города. Другой проект – московской компании Rodex Group (причем компания наметила построить три поселка в области) - коттеджный поселок «бизнес-класса» - будет расположен в 16 км от городской черты.
В Красноярском крае, где, казалось бы, климат особенно не располагает к загородному отдыху, коттеджное строительство не в диковину. И тут малочисленные коттеджные поселки ютятся в узкой кольцевой полоске вблизи самого Красноярска.
Так, коттеджный комплекс «Английский парк» располагается в 10 минутах езды от Предмостной площади, которая практически находится в центре города. А самый престижный коттеджный комплекс Красноярского края – «Сосны», даже получивший в прошлом году премию от «Единой России» как лучший поселок страны, расположен на левом берегу Енисея - в двух с половиной километрах от Академгородка. От центра Красноярска в поселок ведет Свободный проспект, который, как утверждают в компании-застройщике «Инком-Сосны», действительно свободен от транспорта. От санатория «Енисей», находящегося на западной окраине города, путь к «Соснам» занимает одну минуту. Административно поселок относится к Октябрьскому району Красноярска.
Что касается инфраструктуры поселков, то если говорить об «удобствах» - газоснабжении, электропитании и канализации, то здесь дела обстоят неплохо, поскольку близость к цивилизации позволяет подключаться к коммуникациям.
Например, в том же поселке Славный в Самарской области имеются центральное газоснабжение и бесперебойное электропитание. А вот канализация – автономная. В «Английском парке» (Красноярск) есть даже городской телефон и Интернет. Вообще, коттеджные поселки, по словам экспертов, привлекают красноярцев именно тем, что в загородном доме сохраняются коммунальные удобства городской квартиры.
Так, до недавнего времени, по словам сотрудника агентства «Енисей-хаус» Галины Моисеевой, найти покупателей на загородную недвижимость было довольно сложно: обеспеченные красноярцы предпочитали квартиру в городской новостройке. Коттедж ассоциировался в сознании людей с частным домом, где надо топить печь и ходить с ведром за водой. Таких домов в Красноярске до недавнего времени было множество, и практически всё старшее поколение красноярцев выросло в частном секторе. Однако начиная с прошлого года, многие красноярцы стали менять городские квартиры на загородные дома. Причем перелом в сознании пришелся на 2008 год.
Если с коммуникациями более-менее все ничего, то гораздо хуже с инфраструктурой внешней - спортивными комплексами, торогово-развлекательными центрами, и конечно - с качеством дорог. Спорткомплексов и ТРЦ не хватает, а дороги, как обычно, нуждаются в ремонте.
Еще один общий штрих «региональщиков», свойственный во многом молодому рынку – стремление к «элитности». Застройщики именно так характеризуют свои объекты, зачастую не соответствующие заданной планке.
«Элитой» себя считают большинство поселков и Самарской области и под Красноярском и в немногочисленные пока поселки нефтяного Татарстана, например - «Загородный клуб», расположенный в Зеленодольском районе Татарстана. Однако «болезнь роста» вполне может преодолеть приход московских застройщиков, например тот же Родекс собирается разбавить «элитное» однообразие поселками бизнес- и даже эконом-класса.
Вообще-то появление московских компаний по мнению местных экспертов в целом положительно отражается на рынке, в том числе и с точки зрения правильного позиционирования объектов. Так, по словам заместителя генерального директора ростовского агентства «Тихий Дон» Евгении Драбкиной, рост рынка коттеджных поселков в Ростовской области начался лишь на рубеже 2007-2008 годов, когда в Донской край пришли московские строители, которым стало тесно в Москве и Подмосковье. Выгнало их в регионы отсутствие свободных земель и высокие расценки на подключение к коммуникациям. Они же принесли с собой и московские стандарты строительства, когда коммуникации прокладываются уже вовремя строительства, а не после заселения поселка. Глядя на них, начали подтягиваться к их уровню и местные строители, которые стали ориентировать свои проекты на средний класс.
Цены: заходите, будем договариваться
Что касается цен, то по московским меркам, они довольно божеские. Так, например, в самым престижным поселке Красноярского края «Сосны», докризисные цены домов в поселке определялись из расчета 55 тысяч рублей за кв. метр. Средняя цена квадратного метра в зеленодольском «Загородном клубе» (Татарстан) составляли 45 тысяч рублей.
Что интересно, застройщики в российской провинции почему-то не любят публиковать цены. «Всегда можно договориться» - вот их обычный ответ. Работники компаний не раскрывают цен даже по прямому телефонному запросу. Объясняют это так: наши покупатели не хотели бы, чтобы уровень их доходов был вычислен по уровню их расходов. Своих покупателей застройщики знают в лицо, и, принадлежа к их кругу, общаются с ними в неформальной обстановке. В такой же неформальной обстановке обсуждаются и цены. Иногда они могут быть снижены до чисто символических в обмен на какие-либо услуги, ведь застройщику нужен и землеотвод, и подключение к коммуникациям, и чтобы получить это всё по приемлемым расценкам, можно пойти и на своего рода бартер – подарить коттедж чиновнику или монополисту для застройщика куда выгоднее, чем расплатиться живыми деньгами.
Кстати, говоря о том, кто же является покупателем коттеджей в коттеджных поселках в регионах, нельзя не отметить, что львиную долю таковых составляют не бизнесмены, а чиновники. Лишь в немногих регионах, таких как, например, нефтяной Татарстан, бизенесмены-нефтяники и наемные работники крупных компаний, получающие белую зарплату, доминируют среди покупателей. Именно поэтому цены коттеджей в этом регионе и публикуются в открытых источниках.
Трудно пока выявить четкую динамику рынка. Например, в Красноярском крае, по словам Галины Моисеевой («Енисей-хаус»), в городе цены за 2007 год выросли на 40-60%, а за городом они весь этот год практически стояли на месте. Инвестиционная привлекательность загородки тоже была низкой, и богатые красноярцы предпочитали вкладывать деньги в недвижимость Подмосковья. Однако в первом полугодии этого года наметился некоторый рост.
В Ростове-на-Дону картина похожая. Эксперты ждут изменений, когда первые поселки, строящиеся по московским стандартам будут заселены, а это произойдет через полтора года.
В Самарской области проявляется более четкая тенденция – здесь рынок подрастает примерно на 20-30% в год, также как и в Подмосковье.
Резюме
Подведем итоги. То, что рынок коттеджных поселков в регионах пока еще младенец – понятно. Об этом свидетельствует, в частности, то, что практически все поселки за редким исключением позиционируются как элитные. Впрочем, появление московских застройщиков и дальнейшее развитие рынка приведет его к более реалистичной оценке самого себя.
В целом же региональная застройка более компактная, чем подмосковная – поселки находятся гораздо ближе к административному центру и практически не имеют тяжелых проблем с коммуникациями. По некоторым показателям они могут посоперничать и с московскими. Например, по одному же из самых важных – транспортной доступности – московские поселки они превосходят. Более того, транспортная доступность у большинства из них такова, что позволяет их жителям совершать ежедневные круглогодичные поездки в офис и обратно.
Что касается инвестиций в этот сегмент, то, понятно, что вложения в растущий рынок будут окупаться. Главное для загородных инвестиций – точно просчитать ликвидность объекта, а она на коттеджном рынке зависит от массы вещей. Здесь основной принцип – чтобы застройщики четко понимали свою «нишу», грамотно позиционировали собственное творение, и не перегружали объекты излишней роскошью в погоне за деньгами.

Примерные цены квадратного метра в коттеджных поселках в

некоторых регионах