Словакия: рынок недвижимости Такие страны, как Чехия и Хорватия, еще недавно были очень популярны у российских покупателей. Однако цены в этих странах в последнее время активно расти перестали, и их инвестиционная привлекательность, соответственно, поблекла. Но в Восточной Европе еще остаются страны, чьи рынки демонстрируют приличный потенциал роста. Одна из них - Словакия. Наши эксперты считают, что Словакия –«нераспознанная инвесторами» страна. Однако кое-кто из европейцев уже на словацком рынке недвижимости присутствует и активно вкладывается.

Словакия вступила в Евросоюз одновременно с Польшей, Венгрией и Чехией, но недвижимость в Братиславе – столице Словакии - значительно дешевле пражской, будапештской или варшавской. Однако растет она очень быстро: средняя цена квадратного метра по всей Словакии, которая в феврале равнялась 1150 евро, теперь, в августе, достигла 1452 евро, - сообщил нам специалист компании «Dákovia» Вацлав Пéчка.
Если же выделить в отдельный сегмент квартиры, особенно столичные, - братиславские, то рост окажется еще более внушительным. Так, цена предложения в панельном доме еще в конце зимы 2008 года составляла 1220 евро, а в кирпичном – 1475 евро. Но в последующем эти цены поднялись, соответственно, до 1586 и 1902, то есть, практически, на 30%. В то же время, цены отдельно стоящих односемейных домов выросли лишь на 18%. Однако совсем недавно индивидуальные дома дорожали быстрее квартир. В чем же причина такой изменения тенденции?
Квартиры в большом дефиците
Заслуга здесь не столько иностранных покупателей, сколько местных. В стране резко увеличился приток населения из сельской местности в города, а из городов - в столицу. Причины этой миграции долго искать не приходится: в провинции свирепствует безработица, а в столице не хватает рабочих рук. Так, например, в 2007 году в Братиславе было построено лишь 900 новых квартир. Общая же потребность, по мнению независимых экспертов, превышает возможности строителей раз в десять. Поэтому спрос переключается на вторичный рынок, и метр, соответственно, быстро дорожает. Этим-то и объясняют специалисты большой спрос именно на братиславские квартиры.
Англичане захватывают офисы
Европейские инвесторы (прежде всего - англичане) полтора десятка лет не замечали независимую Словакию, а обращали взоры, в основном, на Прагу. Теперь же они вроде бы спохватились, но проявляют интерес, главным образом, к коммерческой недвижимости, - говорит г-н Пéчка. Для них оказалось сюрпризом то, что хозяева предпочитают продавать квартиры исключительно за кроны. Однако продавцов можно понять: крона растет. И растет она не только относительно доллара, но и относительно евро. Однако английские инвесторы не хотят терять 1-2% на обменных операциях, тем более что в Братиславе очень дороги услуги риэлтеров: их комиссия составляет до 5,5%. Поэтому и предпочитают пока трудиться в офисном сегменте.
Однако останется еще одно неудобство – всё меньше домовладельцев желают продать принадлежащее им жильё. Дело в том, что, почувствовав набегающий поток переселенцев, они смекнули, что теперь гораздо выгоднее сдавать квартиры в аренду, чем их продавать.
Кроме того, господин Пéчка напоминает, что реальная продажная цена может быть несколько ниже первоначальной запрашиваемой, и следует следить не за ценами, указанными в объявлениях, а за суммами, которые были реально выплачены при покупке.
Цены подняло «Великое переселение Словаков»
Существенно дополняет коллегу другой комментатор - Гражина Мищикова, глава аналитического отдела агентства «Кóтовски-Млын». По ее мнению, недостаток покупателей-англичан на рынке жилой недвижимости компенсируют покупатели-австрийцы.
В докризисный период квадратный метр в соседней Вене стоил 4000 евро, а в центре доходил до 15 000. Центр же Братиславы не превышал по цене 3000 евро за квадратный метр. Спираль роста цен на братиславскую недвижимость выглядела следующим образом: сначала многие австрийские компании перевели в Братиславу свой бизнес. Произошло это из-за непомерно высоких арендных ставок на коммерческую недвижимость в Вене, которые съедали львиную долю доходов. Кроме того, в Словакии оказалось либеральнее и налоговое законодательство. Это вызвало волну роста цен на коммерческую недвижимость, и эту волну тут же оседлали англичане. Теперь основными арендаторами офисов являются австрийцы, а основными владельцами этих помещений – англичане.
Тут же австрийцы обнаружили, что словаки согласны работать за гораздо меньшую зарплату, чем австрийцы, и начали нанимать персонал на месте. Это и вызвало приток в Братиславу рабочей силы. Причем, опосредованно. На работу в австрийские фирмы принимаются отнюдь не крестьяне, а коренные братиславцы, говорящие на немецком языке как на родном. Словацкая интеллигенция традиционно хорошо знает немецкий еще с тех пор, как Братислава, называвшаяся тогда Прессбургом, входила в состав Австро-Венгрии. Места в собственно словацких компаниях освободились, и их заняли выходцы из Кошице, а в Кошице стали переезжать жители других более мелких городов. Такое великое переселение словаков началось отнюдь не от безработицы, а от желания побольше зарабатывать. Что же касается крестьян, то теперь их роль стали играть украинские гастарбайтеры.
Австрийцы спохватились
Уже потом, поработав несколько лет, австрийцы решили покупать для собственного проживания и квартиры, - продолжает госпожа Мищикова. Сделали они это для того, чтобы не позволить опередить себя англичанам, как это было с офисами: пока они приценивались и считали, что выгоднее, снимать или покупать, ушлые англичане скупили офисные здания и, как новые хозяева, заставили перезаключить арендные договора, подняв при этом арендную плату.
Вот тогда-то австрийцы и поняли, что скоро братиславских бабушек-домохозяек, сдающих квартиру ради прибавки к пенсии, сменят каменнолицие англичане, точнее, представители их управляющих компаний, и цены на жилую аренду возрастут вслед за ценами на аренду офисов. И австрийцы предложили своим квартирным хозяевам выкупить их квартиры, а когда те начали отказываться, они назвали им такие цены, от которых хозяева отказаться были не в силах.
Поняв, что их опередили, англичане попытались взять реванш на рынке новостроек и начали покупать еще недостроенные квартиры, чего раньше в Словакии не наблюдалось. Некоторые из них просто выгодно перепродали квартиры после сдачи их в эксплуатацию, но многие принялись сдавать их в аренду, получая прибыль как от этого, так и от общего роста цен. Что же касается русских, то лишь немногие из них пытаются подражать англичанам. Основная же масса покупает квартиры для личного проживания.
Резюме
Картину, нарисованную нашими экспертами, можно назвать даже забавной. Пока российский инвестор «чешет репу», англичане и австрийцы вступили в противоборство и делят сферы влияния на рынке недвижимости. Пока еще не поделили окончательно, «нашим» можно и попробовать вложиться в словацкие метры.
Наша справка: Словакия – одна из самых молодых стран Европы. До 1918 года она, как и соседняя Чехия, входила в состав Австро-Венгрии, в ее венгерскую часть – Транслейтанию.
В 1918 году при активной поддержке стран Антанты была создана единая Чехословакия. В марте 1939 года Чехословакия за одну ночь была без боя оккупирована немцами. Из Чехии немцы образовали два протектората – Богемию и Моравию, а Словакия стала независимым государством – союзником Рейха.
После войны Чехословакию воссоздали, а в 1969 году, когда страну «федерализовали», Словакия стала союзной республикой в составе ЧССР. После падения в 1989 году коммунистического режима ЧССР превратилась в ЧСФР, а Чехословакия стала Чехо-Словакией. Однако в таком виде она просуществовала недолго, и с 1 января 1993 года Словакия получила полную независимость.
Словакия вступила в НАТО 29 марта 2004 и в Европейский Союз 1 мая 2004, а 21 декабря 2007 страна вошла в Шенгенскую зону.
Ныне Словакия - это не имеющее выхода к морю государство в Центральной Европе. По своей территории – 48 тысяч 845 кв. км она занимает в мире 126-е место, а по 5,5-миллионному населению – 110-е.