Китайская недвижимость и её стоимость Своеобразие этой страны издавна отталкивало от нее европейцев. С Китаем дружили, торговали, но о том, чтобы вложить деньги в китайскую недвижимость, никто даже и не думал. Не думал до самого последнего времени. Однако в последние годы ситуация резко изменилась. В то время как стоимость жилья в разных странах мира вслед за США и Великобританией продолжает снижаться, Китай стал одной из тех тринадцати стран, где недвижимость всё еще растет. Более того, из этих тринадцати стран Китай по темпам роста цен на недвижимость стоит на самом первом месте. Кроме того, китайская недвижимость -одна из самых дешевых в мире.

До середины 2006 года китайское правительство не вводило никаких ограничений для иностранцев в покупке недвижимости. При представлении действующего паспорта и соответствующих документов любой иностранец мог купить недвижимость в Китае. Из-за этого произошел резкий скачек цен на квартиры - из очень дешевых они превратились в просто дешевые. Поэтому в июле 2006 года шесть министерств и комитетов Госсовета Китая совместно обнародовали новое постановление о покупке недвижимости в Китае. Согласно новым положениям, филиалы и представительство иностранных предприятий и организаций в Китае (за исключением предприятий, занимающихся с санкции китайского правительство риэлтерскими операциями) и иностранцы, проживающие или учащиеся в Китае более одного года, имеют право покупать недвижимость, причем на свое настоящее имя и фамилию и только для собственного пользования. Заграничные предприятия и организации, не имеющие филиалов или представительств в Китае, и иностранцы, проживающие или учащиеся в Китае менее одного года, не имеют права покупать недвижимость в Китае. Кроме того, иностранцы не имеют права покупать жилье, специально предназначенное для малообеспеченных. В Китае не вводится особых ограничений в получении иностранцами таких кредитов. Китайские граждане, обладающие полной гражданской дееспособностью, а также иностранцы, имеющие действующие документы о праве проживания в Китае и источники капитала для погашения займов по кредитам, могут подать в банк заявление о получении ссуды. В настоящее время все банки Китая и зарегистрированные в Китае иностранные банки выдают иностранцам ипотечную ссуду на покупку недвижимости. Чтобы получить кредит на покупку недвижимости в Китае, иностранцы должны удовлетворять следующим условиям: обладать легальным статусом; иметь стабильный доход и возможность погашения займа и уплаты процентов; не иметь нежелательного паблисити; обладать законным контрактом или соглашением о купле-продаже недвижимости, которая имеет четкий правовой статус собственности и может обращаться на риэлтерском рынке; иметь собственный капитал в размере не менее 20% от стоимости недвижимости; может предоставить эффективную гарантию, признанную банком, выдающим ссуду. Следует отметить, что банки предъявляют неодинаковые условия иностранцам для выдачи им конкретные требования. По правилу, срок полного погашения кредита не должен превышать 30 лет.
В Шанхае запрет не действует
Единственный городом, где отсутствуют какие-либо ограничения на покупку недвижимости иностранцами, это Шанхай. Именно поэтому он и стал чемпионом по росту цен на недвижимость - 40,5% годового роста.
Шанхай - крупнейший город Китая и один из самых крупных городов мира - расположен в дельте реки Янцзы. Его название состоит из двух слов-иероглифов «шан» - «над» и «хай» - «море». На местном шанхайском диалекте «у» это произносится как «занхэ». Кстати, о диалектах. В Китае существует семь основных диалектов: гуаньхуа, до революции называвшийся мандаринским, у, сян , гань, хакка, юэ и минь, которые в свою очередь, делятся на десятки поддиалектов. Диалекты эти не взаимопонимаемы, и средством общения служат иероглифы, которые едины для всех «черноголовых». Этим термином до Синьхайской революции обозначали китайцев, чтобы отличать их от некитайских подданных императора.
Китайцы из разных регионов общаются друг с другом, изображая иероглифы на бумаге или рисуя их рукой в воздухе. Всего иероглифов 87 019, но чтобы считаться грамотным человеком, достаточно знать 3500. Правда, в школах и ВУЗах преподают пекинский диалект путунхуа, из которого пытаются сделать единый разговорно-литературный язык для всего Китая.
Основан Шанхай по китайским меркам совсем недавно - в 1553 году. Толчок же развитию города дала Первая Опиумная война 1840-1842 годов, после которой Шанхай был открыт для иностранцев, и в нем образовались иностранные сеттльменты, имевшие право экстерриториальности. На их территории не действовали китайские законы, а китайцы не имели права приобретать расположенную в сеттльменте недвижимость. Эти сеттльменты просуществовали до 8 декабря 1941 года, когда японцы, оккупировавшие еще в 1937 году китайскую часть Шанхая, ввели войска в иностранные поселения и согнали их обитателей в лагеря для интернированных. В го время как население Китая катастрофически уменьшалось, Шанхай процветал и рос как на дрожжах. Этими дрожжами был опиум, растекавшийся оттуда по всей Поднебесной и косивший китайцев не хуже морового поветрия. Трудно поверить, но в Китае в 1842 году жило всего-навсего 416 миллионов 118 тысяч 200 человек. К 1881 же году это число вообще сократилось до 369 миллионов.
Сегодня Шанхай - процветающий 20-миллионный город. Вместе с агломерацией его население достигает 37 миллионов 420 тысяч человек, что примерно равно населению Польши или Украины.
В наследство от сеттльментов Шанхаю достался район Вайтань, где на полуторакилометровом участке набережной располагаются 52 здания различных архитектурных стилей, таких как классицизм, готический, неоклассицизм, барокко и ар-деко. Именно поэтому Вайтань называют «музеем мировой архитектуры». Среди самых знаменитых памятников следует выделить построенное в 1923 году здание НSBC Building, в котором сейчас располагается Шанхайский Банк Развития Пудуна, а также здание Шанхайской таможни, которое было построено в 1927 году в викторианском стиле. Часы и бой были изготовлены в Великобритании как подражание Биг Бену. Самым дорогим из Шанхайских районов считается деловой район Пудун, в который, собственно говоря и входит набережная Вэйтань. Начав свое развитие в 1980-х на месте рисовых полей, за 15 лет Пудун превратился в финансовый и деловой центр всего Китая. Площадь района - 522,8 кв.км, население - 1,5 миллиона человек.
По словам Розы Ветровой - директора компании «Роза Ветров», аренда офиса в Пудуне стоит 2,2-2,8 доллара за квадрантый метр в день. В остальной части Шанхая эта цифра составляет 1,4-1,8 доллара. Еще недавно - в 2006 году - квадратный метр пудунской недвижимости стоил 1800 долларов, а уже в 2008 году эта цифра перевалила за 3200. Однако если вы хотите купить квартиру за пределами Пудуна, то там средняя цена составит 1200 долларов за кв. метр.
Северная столица отстает от восточной
Ненамного отстал от Шанхая предолимпийский Пекин. Его название на пекинском диалекте путунхуа - Бэйдзин -переводится как Северная Столица в противоположность бывшей столице Нанкину, название которого переводится как Южная Столица. Бэйдзин по-русски называется Пекином благодаря французским миссионерам, которые, записали звучание этого слова лет четыреста назад, когда в северных китайских диалектах ещё не произошёл сдвиг согласных, в результате которого практически звук «п» трансформировался в «б», а «к» - в «дз».
Несмотря на предолимпийскую лихорадку, Бэйдзину не удалось обогнать Дундзин - «Восточную Столицу», как, шутя, называют пекинцы Шанхай. Сейчас стоимость квадратною метра в самом центре Пекина составляет $2697. Средняя же цена аренды 120-метровой пекинской квартиры в центре города, в районе Чаоян составляет 1122 доллара. Здесь отставание от Шанхая весьма незначительно - в «Восточной Столице» аренда такой же квартиры обойдется за месяц в 1176 долларов. Для Китая это баснословные суммы, ведь хорошо оплачиваемый банковский служащий или менеджер крупной компании получает в Шанхае 300 долларов. Гораздо меньше стоит аренда в средних городах. Так, в центре 4-миллионного Чэнду, провинция Сычуань, незадолго до землетрясения аренда такой же квартиры обходилась в 395 долларов.
Налог платят все
Как сообщила нам товарищ Е Су-цзы из компании, название которой расшифровывается как Недвижимость Города Шэня (Шэнь Цзюнь - легендарный чиновник из царства Чу, в вотчину которого в III веке до н. э. входили земли нынешнего Шанхая), при покупке недвижимости иностранцы, равно как и китайцы, должны уплатить налог на документ передаче прав собственности, гербовый налог на договор и взнос в общественный фонд ЖКХ. Согласно закону, ставка налога на этот документ составляет 3-5%. Следует отметить, что конкретная ставка в этих рамках определятся правительствами провинций, автономных районов и городов центрального подчинения Китая с учетом реальных обстоятельств тех или иных районов. Как продавец, так и покупатель недвижимости должны внести еще и гербовый налог, конкретная ставка и сумма которого устанавливаются в соответствии со списком видов гербового налога и их тарифов. Так, в Пекине ставка налога на документ о передаче правового статуса составляет 3% от стоимости недвижимости, а ставка гербового налога - 0,05% от ее стоимости. Кроме того, нужно уплатить взнос в общественный фонд ЖКХ и другие соответствующие взносы.
Однако следует учитывать, что в соответствии с бессмертными идеями Маркса-Энгельса-Ленина-Сталина-Мао, частной собственности в Китае не существует. Поэтому квартира покупается на 50 лет, а участок - на 70. Что будет по окончании этого срока, никто не знает. Ответ на этот вопрос будет известен лишь после обнародования «Закона КНР о вещном праве».
Закон русским не помеха
Жильё в мелких городах стоит чрезвычайно дёшево. Возьмем, к примеру, пограничный с Россией мелкий по китайским меркам 117-тысячный хэйлуцзянский городок Хэйхэ (буквально - Черная Река). От слова «Сахалянь» - манчжурского названия этого города - происходит название острова Сахалин. Слово это, относящееся к реке Амур, было напечатано на китайской карте, и иероглифы залезли на Сахалин. Поэтому-то русские и подумали, что слово это и есть название острова. На самом же деле и Хэйхэ, и Сахалянь - названия реки Амур на китайском и манчжурском языках.
Так вот, как рассказала нам Антонина Ширшова, менеджер благовещенской фирмы «Амурские Волны», в этом самом Хэйхэ квадратный метр стоит в среднем 289 долларов. В соседнем же Благовещенске, расположенном на другом берегу Амура, квадратный метр стоит 1200-1500 долларов. Поэтому неудивительно, что вызвало большой приток российских покупателей. Ограничения русскому не помеха. Он создаёт на пару с другом-китайцем совместное предприятие, и на этом основании получает разрешение на покупку недвижимости. После этого человек продолжает работать в Благовещенске, получая российскую зарплату, а в Благовещенске это в среднем 14500 рублей, жить в соседнем городе, ездить оттуда на работу и, возвращатясь обратно, ночевать и проводить выходные на китайской стороне реки. Если в Благовещенске, например, килограмм говядины стоит 200 рублей, то в Хэйхэ - 13 жэньминьби, что равно 45 рублям. Кстати, о деньгах. Юань по-китайски это просто деньги, хоть китайские, хоть русские, хоть американские. Так, доллар по-китайски это мэй юань - «красивые» деньги. Что же касается денежной единицы КНР, то официально она называется жэньминьби (буквально - народные билеты). В разговорной же речи при обозначении цены вместо слова «юань» употребляется слово «куай».
Резюме
Несмотря на то, что Китай охватила предолимпийская лихорадка, ни пекинским, ни шанхайским ценам не удалось догнать ни Москву, ни Токио, ни Сеул. Однако если о судьбе пекинской недвижимости в послеолимпийский период не берется гадать ни один аналитик, то Шанхай, по мнению большинства из них, определенно будет расти и со временем может
догнать и Москву, и Гонконг.
Что же касается цен в мелких городах, то расти-то они, конечно, продолжат, но до европейских и российских цен им еще далеко, ведь у среднего провинциального китайца денег не густо, европейцам интересны лишь крупные и приморские города, а для русских - приграничные.
Историко-географическая справка
Китай - самое древнее государство. Возникнув одновременно с Древним Египтом, Китайская Империя непрерывно существовала до 1911 года. Но и после Синхайской революции, покончившей с китайской монархией, Китай остался Китаем. Китай неоднократно захватывали чужеземные завоеватели - гунны, монголы, манчжуры. Однако все они со временем ассимилировались и становились китайцами. Сегодня в Манчжурии, некогда завоевавшей Китай, самих манчжуров осталось 2,8%.
Китайская Народная Республика (Чжунхуа Жэньминь Гунхэго) состоиг ич 23 провинций, одна из которых - Тайвань - пекинским властям не подчиняется: после победы социалистической революции на этот остров бежало свергнутое правительс тво Чан Кайши, и остров сейчас фактически является самостоятельным государством с 23-миллионным населением, называющей себя Чжунхуа Миньго - Китайской Республикой.
Кроме этого, в КНР также входят пять автономных районов, где проживают национальные меныпинства Китая; четыре муниципальных образования, соответствующих городам центрального подчинения Пекину, Шанхаю, Чунцин и Тяньцзиню, и два специальных административных района под управлением КНР - Гонконг и Макао.
В климатическом отношении Китай неоднороден. Возьмем, к примеру, Дунбэй, то есть северо-восток (дун - восток, бэй - север). Это провинции Хэйлунцзян. Ляонин, и Цзилинь. Там климат схож с нашим дальневосточным -холодное дождливое лето и морозная зима. Если же взять Гуандун, то там господствует влажный тропический климат.
Пекин же расположен на Великой Китайской равнине. Она находится в подверженной муссонам влажной континентальной климатической зоне. для которого характерно жаркое влажное лето благодаря влиянию восточноазиатских муссонов и холодная ветреная сухая зима, формирующаяся под влиянием сибирских антициклонов. Средняя температура в январе составляет-7... — 4°С, в июле — 25... 26°С.
В Шанхае значительно теплее, чем в Пекине. Зимой температура лишь изредка опускается ниже нуля, а средняя температура в июле и августе составляет +32°С. Исторические минимум и максимум температур соответственно -10 °С и +41 °С. Времена года в Шанхае почти точно соответствуют календарным. Весной погода бывает очень изменчивой, нередки осадки с частыми перепадами температур. Лето — пиковый туристический сезон, однако в это время в Шанхае очень душно, ввиду высокой влажности. В начале лета обычно идут ливни. Осенью в Шанхае обычно солнечно и сухо, листопад наблюдается в ноябре. Зима в Шанхае малоснежная и дождливая. В течение года на город может обрушиться несколько тайфунов. однако тайфуны последних лет не наносили серьёзного ущерба, хотя приводили к временному закрытию аэропортов.